Что не так с инвестициями в недвижимость по принципу купил и держи



Как ни странно прозвучит, но на рынке недвижимости большинство теряет деньги. Люди сильно переоценивают недвижимость как актив. Само слово НЕДВИЖИМОСТЬ ассоциируется с чем-то надёжным и монументальным, что совсем не так.


В глобальном смысле ценность недвижимости может меняться из-за политики государства. Любой город, посёлок или другое образование, в котором развивается строительство, возникает вокруг бизнеса, транспортных узлов, портов. Там, где растёт концентрация людей. А если бизнес встал, транспортный поток ушёл, а река высохла? Цена недвижимости в этом месте быстро будет стремиться к нулю. Поэтому вкладывая в недвижимость, нужно чётко понимать или хотя бы прогнозировать развитие политических и бизнес-процессов на этой местности на достаточно длительный период.


Существует понятие ценности недвижимости. Её покупатель и продавец видят по-разному. И в этом проблема. Попытки объяснить высокую цену через стоимость затрат труда и расходов на материалы, вложение в качественный ремонт, проведение коммуникаций и т. п. скорее всего не приведут к тому, что покупатель согласится на цену, которая для него кажется завышенной. У него может быть совершенно другая ценность. Например, желание упростить жизнь и получить более комфортную среду в районе проживания. Поэтому он скорее согласится приобрести другую аналогичную квартиру, но, например, в пешей доступности школы.


Если вы решились на инвестиции в недвижимость, нужно понимать, что цена, стоимость и ценность понятия разные.


Когда вы планируете получение прибыли от приобретаемой недвижимости следует провести расчёт, который включает в себя не только планирование выручки, но учёт расходов, в том числе на содержание помещения и уплату налогов. Поверьте, затрат будет достаточно. На всякий случай уже на этом этапе сравните вероятную доходность с другими типами инвестиций – банковский депозит, инвестиционный счёт, доверительное управление, самостоятельная торговля на бирже и т.д.


Недвижимость продукт сложный.

Не забывайте про 13% налога на доход при продаже по цене выше, чем купили и, возможно, комиссии агенту. Кроме того, не только ваша квартира растёт в цене. Никто не отменял инфляцию и рост цен на всё остальное. Если посмотреть с этой точки зрения, то возможно на деньги, которые вы получили от продажи, уже можно купить меньше, чем на деньги, которые вы отдали изначально. Так, купив пару лет назад однокомнатную квартиру, и продав её сегодня процентов на 30 дороже, вы с удивлением обнаружите, что за деньги, которые вы получили можно купить всё ту же однокомнатную квартиру.


Многие вообще думают, что они инвестируют в недвижимость, взяв ипотеку. Нет, здесь основной получатель дохода исключительно банк.


Инвестиции в новостройку на котловане. Был смысл. Фактически застройщик брал у инвестора деньги и обещал отдать через год-два квартирой, которая, как предполагалось, будет стоить несколько больше. Действительно, в успешных проектах инвестор мог получить до 20% доходности. Вопрос в том, как понять, что объект достроят вовремя. На сегодня имеется достаточное количество замороженных объектов. Сейчас с введением банками эскроу-счетов смысл в погоне за дешёвыми деньгами дольщиков у строителя вовсе пропал. Все деньги дольщиков приходят в банк, хранятся там без начисления процентов и ими в полном объёме пользуется только банк. Хорошо банку, плохо инвестору. Инвестиции на котловане потеряли актуальность.


Инвестиции в недвижимость являются длительными и относятся к типу консервативных.



На графике индекса стоимости жилья в Москве по данным irn.ru видно, что цены выросли только в 2020–2021 годах, а до этого имели совсем малую доходность или недвижимость вообще теряла стоимость, как в 2016 году. Вспоминаем о необходимых и постоянно растущих затратах на содержание и грустим.


Судить о доходности инвестиций в недвижимость на коротком сроке бессмысленно.


Сейчас цены на недвижимость высоки. При этом её строят в достатке и дефицита жилья также нет. Если оценивать инвестиции в недвижимость за прошедшие 10 лет, то это абсолютно убыточные инвестиции. Только в России люди по привычке и малограмотности скупают этот «актив» несмотря на очевидно завышенные цены, не соответствующие стоимости, формируя тем самым очередной пузырь. Думается, мы у потолка и желания вкладывать в недвижимость снова не возникает.


Просмотров: 6Комментариев: 0

Недавние посты

Смотреть все